Cómo evaluar financieramente un terreno
Una guía práctica para tomar decisiones con números: clara, simple y aplicable a Puerto Peñasco.
Define el objetivo y el horizonte temporal
Antes de tocar Excel, aclara: ¿Para qué comprarás el terreno?
- Casa familiar: construir para uso propio (plusvalía + valor de uso).
- Ingresos: fraccionar, rentar, o desarrollar para vender (flujo de efectivo).
- Inversión a futuro: mantener y vender cuando suba el precio (plusvalía).
Define también el horizonte (p. ej., 12–36 meses) y la salida esperada (venta, renta, refinanciamiento).
Reúne los datos clave
Con estos datos podrás modelar cifras realistas:
Precio total y precio por m² ofrecido.
m² exactos (y frente/fondo si aplica).
Notario, impuestos, escrituras, gestoría.
Predial, mantenimiento/HOA, limpieza, vigilancia.
Agua, luz, uso de suelo, vialidades.
Plazo estimado para desarrollar/vender.
Anticipo, plazo, tasa; o pago de contado.
Demanda local, absorción, ticket del comprador.
Valora por comparables (precio por m²)
Compara con terrenos similares (zona, tamaño, cercanía al mar, acceso, servicios). Calcula:
Precio por m² = Precio de venta / m² del terreno
Construye un rango (mínimo–promedio–máximo). Si tu precio por m² queda debajo del promedio con características iguales o mejores, hay oportunidad. Si está arriba, justifica con atributos (ubicación premium, vista, frente al mar, uso de suelo).
Mini-ejemplo rápido
Terreno A (similar): $210/m² — Terreno B: $195/m² — Terreno C: $230/m² → Promedio: $212/m².
Tu terreno ofertado en $198/m² con ubicación comparable ⇒ descuento del ~6.6% vs. el promedio.
Arma flujos de efectivo por escenarios
Modela 3 escenarios: Conservador, Base y Ambicioso. Incluye inversiones, costos y entradas (ventas/rentas).
| Año | Inversión | Costos | Ingresos | Flujo Neto |
|---|---|---|---|---|
| 0 | -$2,000,000 | $0 | $0 | - $2,000,000 |
| 1 | $0 | -$80,000 | $0 | - $80,000 |
| 2 | $0 | -$80,000 | $2,400,000 | $2,320,000 |
Este es un ejemplo base (compra → mantenimiento → venta). Ajusta con tus cifras reales.
Calcula ROI, VPN y TIR (en sencillo)
ROI
ROI = (Ganancia Neta / Inversión Total) × 100
Si inviertes $2M y recuperas $2.32M netos → ROI = 16% aprox.
VPN (Valor Presente Neto)
VPN = Σ [ Flujot / (1 + r)t ] − Inversión Inicial
Elige una tasa de descuento r (tu costo de oportunidad o rendimiento mínimo aceptable). Si el VPN > 0, el proyecto crea valor.
TIR (Tasa Interna de Retorno)
TIR = tasa r que hace VPN = 0
Úsala como “rendimiento anualizado” del proyecto. Compara TIR vs. alternativas (bonos, CETES, ETFs, etc.).
Tip rápido de Excel/Sheets
- =NPV(rango_tasa; flujos_a_partir_de_t) y luego + inversión_inicial para VPN.
- =IRR(rango_flujos_incluyendo_inicial) para TIR.
Haz análisis de sensibilidad
Prueba qué pasa si cambian las variables críticas:
- Precio de venta ±10–15%.
- Tiempo de venta: 12 vs 24 vs 36 meses.
- Costos de mantenimiento/servicios + imprevistos (agrega 10–15% de contingencia).
- Tasa de financiamiento (si aplica).
Si el proyecto sigue siendo positivo en el escenario conservador, vas por buen camino.
Evalúa riesgos y toma la decisión
Riesgos comunes y mitigaciones
- Documentales: escrituras, gravámenes, uso de suelo. → Revisión notarial previa.
- Mercado: demanda y precios. → Comparables actualizados.
- Servicios: factibilidades de agua/luz. → Constancias/gestiones.
- Tiempos: permisos y ventas. → Escenarios con holgura.
- Financiamiento: tasas y plazos. → Simular pagos y estrés de tasa.
Cierra con un checklist: precio por m² competitivo, documentación 100%, flujo base positivo, VPN > 0, TIR atractiva, riesgos controlados. Si todo se cumple, adelante.
Plantilla express (copia estos campos)
Con estos datos puedes armar tus flujos y calcular ROI, VPN y TIR en tu hoja de cálculo.